Вопросы и ответы

Оформление сделок купли-продажи

Что такое самовольное строительство?
Какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение условий строительства?
Как облагается налогом часть жилого дома и садового дома: по ставке, которая применяется к такому объекту недвижимости в целом или по ставке 5%?
Имеет ли право физическое лицо – граждан Украины получить бесплатно земельный участок?
Какой порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами Украины?
Какие граничные нормы установлены для бесплатной приватизации земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности, и какой порядок получения в собственность земельных участков?
Правовое регулирование права собственности на землю в Украине иностранных граждан и иностранных юридических лиц
Правовое регулирование права собственности на землю в Украине иностранных государств
Переход права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц и иностранных государств
Ограничения приобретения права собственности на земельный участок иностранными гражданами и лицами без гражданства
Что такое продажа с условиями отсрочки платежа?
Нотариальное удостоверение договора купли – продажи недвижимости в кредит (с отсрочкой платежа). Заверяют ли нотариусы такие договора?
Имеет ли право иностранный гражданин приобрести в собственность земельный участок под принадлежащим ему садовым домом?
Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор аренды земли?
Какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи?
Как оформляется право собственности на объекты недвижимого имущества?
Какие категории граждан имеют льготу по уплате госпошлины?
В каких случаях обязательна нотариальная форма сделки и каковы правовые последствия ее несоблюдения?
Какое недвижимое имущество подлежит специальной регистрации?
Как удостоверить сделку об отчуждении доли имущества в общей собственности?
Какие отличия между оформлением договора купли-продажи у частного нотариуса и государственного?
Какие документы необходимы для покупки и продажи недвижимости юридическим лицом?
Равны ли между собой государственные нотариальные конторы, например Первая и Двадцатая?
Какую стоимость Вы рекомендуете указывать в договоре купли-продажи?
Как можно обезопасить себя в случае, когда покупают квартиру, в стоимость которой входит мебель?
Возможен ли безналичный расчет за квартиру?
Имеет ли право юридическое лицо продать, передать в аренду земельный участок, право на который подтверждается государственным актом на право постоянного пользования? Кто может получить земельный участок в постоянное пользование?
Можно ли купить квартиру, которая заложена в банке?
Почему нотариус при удостоверении договора Купли-продажи (покупке недвижимости) требует согласие супруга?
С какого момента наступает право собственности на приобретенный объект недвижимости?
Как можно приобрести квартиру на несовершеннолетнего ребенка?
Как юридически правильно заключить договор аренды на земельный участок?

Что такое самовольное строительство?

В соответствии со статьей 376 Гражданского Кодекса Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Такое строительство может легализоваться (узакониться).
Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Следовательно, прежде чем обратиться в суд для легализации самовольной застройки, предприятию необходимо должным образом оформить свое право на землю под уже построенным недвижимым имуществом.
Если владелец (пользователь) земельного участка против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит снесению лицом, которое осуществило (осуществляет) самочинное строительство, или за его счет. По требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним
право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на этом земельном участке, если это не нарушает права других лиц.
Лицо, которое осуществило самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за владельцем (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено. В случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить решение, которым обязать лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку.
Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит снесению за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самочинное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию.

Наверх
Какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение условий строительства?

В соответствии с Указом Президиума Совета Украинской ССР от 22 января 1979 года № 4260-IX впервые в законодательстве установлена ответственность за самовольное строительство гражданами без установленного разрешения или должным образом утвержденного проекта, хозяйственных и бытовых зданий и сооружений, с существенными отклонениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. По решению исполнительного комитета районного (городского) Совета народных депутатов сносятся гражданами, которые осуществили самовольное строительство, или за их счет. Согласно статьи 97 Кодекса об административных правонарушениях за самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений во время эксплуатации, тянет за собой наложение штрафа на граждан от 5 до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан, на должностные лица – от 9 до 18 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Человек, который самовольно начал строительство, будет оштрафован. Размер штрафа для физического лица составляет 170 гривен.
В соответствии со ст. 51 Кодекса об административных правонарушениях предусматривается, что отклонения от утвержденных в установленном порядке проектов землеустройства - тянет за собой наложение штрафа на граждан от пяти до двадцати необлагаемых минимумов доходов граждан и на должностные лица - от пятнадцати до тридцати необлагаемых минимумов доходов граждан.
В соответствии со внесенными изменениями Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности за нарушение требований земельного законодательства» от 15.04.2008 г. № 271-VI в Законе Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земли» урегулирование понятия самовольного пользования земельного участка - любые действия, которые свидетельствуют о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ее передаче в собственность, или предоставление в пользование (аренду), или при отсутствии совершенного акта относительно такого земельного участка, за исключением действий, которые в соответствии с законом являются правомерными.
Владелец несанкционированного строительства должен его приостановить и оформить все документы.

Наверх
Как облагается налогом часть жилого дома и садового дома: по ставке, которая применяется к такому объекту недвижимости в целом или по ставке 5%?

Налогообложение дохода, полученного от продажи недвижимости, зависит от того, входит ли объект недвижимости в перечень, приведенный в пп.11.1.1 п.11.1 ст.11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» №889 и от количества раз продажи объекта недвижимости на протяжении года. В частности, к указанному перечню включены такие объекты, как жилой дом, квартира или часть квартиры, комната, садовый дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке). Такой объект налогообложения, как часть жилого дома, часть садового дома в п.11.1.1 п.11.1 ст.11 Закона Украины №889 не отмечен.
В соответствии с Письмом Государственной налоговой администрации Украины от 22.03.2007 г. № 1370/Б/17-0715 часть жилого дома и садового дома облагается - в соответствии с положениями статьи 11 Закона Украины "О налоге из доходов физических лиц" от 22.05.2003 г. N 889 (в дальнейшем - Закон) доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого или садового дома, квартиры или части квартиры, комнаты, не облагается налогом, если общая площадь такого жилого объекта не превышает 100 квадратных метров. При этом с целью налогообложения по закону на стоимость части жилого дома (выделенной в отдельный объект собственности) также применяются нормы ст. 11 Закона, предусмотренные для налогообложения жилья.

Наверх
Имеет ли право физическое лицо – граждан Украины получить бесплатно земельный участок?

В соответствии со статьей 126 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяются государственными актами, формы которых утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 02.04.2002 г. № 449. Правом пользования землей согласно статье 24 ЗКУ обладают только государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации. Таким
образом, арендаторы не являются ни собственниками земли, ни землепользователями.
Пунктом 17 Переходных положений ЗКУ установлено, что сертификаты на право земельной доли (пая), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отведение земельной доли (пая) в натуре (на местности) согласно законодательству. Они являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю. То есть собственники сертификатов на право на земельную долю (пай) фактически являются собственниками земельных долей (паев), имеют право распоряжаться ими по собственному усмотрению и, следовательно, являются (должны являться) плательщиками земельного налога.
В соответствии со статьей 121 ЗКУ граничные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам Украины бесплатно из земель государственной или коммунальной собственности, составляют: для ведения личного сельского хозяйства — не более 2,0 гектара, для ведения садоводства — не более 0,12 гектара.
При этом размер земельных участков, передающихся бесплатно гражданину для ведения личного сельского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая). Государственный комитет Украины по земельным ресурсам в письме от 12.02.2002 г. № 14-22-Ю83/837 разъясняет, что пенсионеры за предоставленные им земельные участки в сельских населенных пунктах в вышеуказанных размерах не должны уплачивать земельный налог.
Граждане Украины имеют право приобретать бесплатно в собственность земельные участки из земель государственного и коммунального имущества для ведения индивидуального или коллективного садоводчества (ст.35 ЗКУ), а также земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных сооружений и гаражного строительства (ст.40 ЗКУ).
В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность объединению
собственников (ст.42 ЗКУ).
Бесплатно гражданам могут предоставляться в собственность и закрытые природные водоемы (общей площадью до 3 гектаров).
Передача земельных участков бесплатно в собственность граждан проводится один раз по каждому виду использования.

Наверх
Какой порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами Украины?

Порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами регулируется ст.118 Земельного кодекса Украины.
Согласно ст. 81 ЗКУ граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
б) бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;
в) приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;
г) принятия наследства;
д) выделения в натуре (на местности) причитающейся им земельной доли (пая).
Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в случае:
а) приобретения по договору купли-продажи, дарения, мены, иным гражданско-правовым соглашениям;
б) выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности;
в) принятия наследства.
Земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению.

Наверх
Какие граничные нормы установлены для бесплатной приватизации земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности, и какой порядок получения в собственность земельных участков?

Согласно ст. 121 Земельного Кодекса Украины, граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:
а) для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;
б) для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 гектаров;
в) для ведения садоводства — не более 0,12 гектара;
г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 гектара, в поселках — не
более 0,15 гектара, в городах — не более 0,10 гектара;
ґ) для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 гектара;
д) для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 гектара.
Размер земельных участков, передающихся гражданину бесплатно для ведения личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая).
Как указано в ст. 118 Земельного Кодекса Украины, гражданин, заинтересованный в приватизации земельного участка, который находится в его пользовании, подает заявление в соответствующую районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет по местонахождению земельного участка.
Решение органов исполнительной власти и органов местного самоуправления относительно приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, которые подтверждают размер земельного участка.
Проект отведения земельного участка разрабатывается по заказу граждан организациями, которые имеют соответствующие разрешения (лицензии) на выполнение этих видов работ, в сроки, обусловленные соглашением сторон.
Проект отведения земельного участка согласуется с органом по земельным ресурсам, природоохранным и эпидемиологическим санитарными органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия и подается на рассмотрение соответствующих местной государственной администрации или органа местного самоуправления. Районная, Киевская или Севастопольская городская государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет в месячный срок рассматривает проект отведения и принимает решение о передаче земельного участка в собственность.
В случае отказа органу исполнительной власти или органу местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставления заявления без рассмотрения вопрос решается в судебном порядке.

Наверх
Правовое регулирование права собственности на землю в Украине иностранных граждан и иностранных юридических лиц

В действующей нормативной базе Украины четко определенная возможность, а точнее право иностранного субъекта ведения хозяйства на приобретение земельного участка путем приобретения объекта недвижимости.
Возможность приобретения иностранными субъектами ведения хозяйства права собственности на земельные участки в Украине предусмотренная ст. 374 Гражданского Кодекса Украины (далее – ГКУ). В соответствии со ст. 377 ГКУ одним из возможных путей такого приобретения является приобретение иностранным субъектом ведения хозяйства объекта недвижимости в Украине. В таком случае земельный участок, что находится под жилым домом, сооружением или зданием, переходит в собственность покупателя недвижимости (при условии, что земельным участком продавец пользовался на праве собственности).
Аналогичная норма содержится также в Земельном Кодексе Украины (дальше – ЗКУ). Так, в ст. 82 ЗКУ детально представлены условия, при которых земельный участок может переходить в частную собственность именно иностранного субъекта ведения хозяйства.
В отличие от граждан Украины, которые могут приобретать земельные участки всех категорий и на разных основаниях, иностранные субъекты права собственности на землю ограничены в приобретении земель за категориями, выборе места их расположения, в цели использования, условиях получения и тому подобное. Так, в соответствии с частью четвертой ст. 22 Земельного Кодекса Украины земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Если такие земли получены иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами в наследство, то согласно с частью четвертой ст. 81 и частью третьей ст. 82 ЗКУ они на протяжении года подлежат отчуждению.
Продажа земельных участков, которые находятся в собственности государства и территориальных обществ, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.
Иностранные юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают ходатайство в Совет министров Автономной Республики Крым, областной, Киевской или Севастопольской городской государственной администрации или сельского, поселкового, городского совета. До ходатайства добавляется договор аренды земли, копия свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.

Наверх
Правовое регулирование права собственности на землю в Украине иностранных государств

Относительно регламентации права собственности на земельные участки иностранных государств, то такие государства могут приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним организаций, в соответствии с международными договорами (ст. 85 Земельного кодекса).
Соответствующие земельные участки передаются иностранным государствам с учетом международного принципа взаимности, то есть наше государство должно предоставлять их конкретному иностранному государству на той же правовой основе, на которой последняя предоставляет участки Украине. В то же время в международной практике случается, когда национальное государство передает земельный участок на более льготных условиях, чем иностранное государство. Такая практика не противоречит нормам международного права и расценивается как акт доброй воли. Однако она может противоречить требованиям национального законодательства, поскольку иностранный субъект права собственности на землю и иностранное государство не могут иметь в национальном государстве больший объем прав, чем это предусмотрено для национальных субъектов права собственности на землю и национального государства в иностранном.
Кроме того, продажа земельных участков, которые находятся в собственности государства, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховной Радой Украины (ст. 129 Земельного Кодекса Украины).
Иностранные государства, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, подают ходатайство к Кабинету Министров Украины.
Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков осуществляются сельскими, поселковыми, городскими советами по получении согласования Кабинета Министров Украины.

Наверх
Переход права собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц и иностранных государств

Право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения может переходить к иностранным субъектам ведения хозяйства при условии:
1) приобретение объектов недвижимого имущества, которое находятся на таких земельных участках (как вне, так и в пределах населенных пунктов);
2) для сооружения на земельных участках объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине (в пределах населенных пунктов).
В свою очередь, ст. 120 ЗКУ предусмотрен механизм реализации перехода права собственности на земельный участок в случае приобретения расположенного на ней объекта недвижимости. В данной ситуации право собственности на земельный участок может переходить на условиях гражданско-правовых договоров. Скажем, покупая объект недвижимости, в договоре можно (а иногда и необходимо) прямо предусмотреть переход права собственности на объект недвижимости вместе с земельным участком.
В соответствии со ст. 657 ГКУ продажа объекта недвижимости, а также земельного участка сопровождается заключением договора купли-продажи, который обязательно должен быть составлен в письменной форме. К тому же договор купли продажи объекта недвижимости или земельного участка подлежит нотариальному удостоверению.
Необходимость нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена и ст. 55 Закона Украины «О нотариате» абз. 3, п.35 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Для нотариального удостоверения договора участники соглашения подают нотариусу:
1) документы, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости у лица, что его отчуждает. Такими документами могут быть:
• нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (досмотра), ренты, дарования, мены;
• свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества;
• свидетельство о приобретении заставленного имущества на аукционе (публичных торгах);
• свидетельство о приобретении арестованного недвижимого имущества из публичных торгов;
• договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав;
• решение суда;
• другое.
Документом, что подтверждает право собственности на земельный участок, есть государственный акт.
2) документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на имущество у лиц, которые его отчуждают. Такими документами, в частности, могут быть извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве собственности, регистрационное удостоверение, справка-характеристика. Указанные документы предоставляются бюро технической инвентаризации.
Согласно с частью первой ст. 9 Конституции Украины, действующие международные договоры, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, являются частью законодательства Украины. В действующем Земельном кодексе нет раздела о международных договорах в сфере земельных отношений, однако земельное законодательство нашей страны признает нормы и принципы международного права, связанные с регуляцией земельных отношений.
Вышеприведенное конституционное положение о земельных правах иностранных граждан и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и иностранных государств отображено в нормах Земельного Кодекса Украины. Такие граждане признаются субъектами земельных отношений, в частности субъектами права собственности на конкретные земельные участки. Это свидетельствует о признании Украиной общего принципа предоставления иностранным гражданам национального
правового статуса наравне с гражданами страны их пребывания, за исключением случаев, предусмотренных национальным законодательством. Такие исключения, в частности относительно права собственности иностранных субъектов на земельные участки, предусмотрено и Земельным Кодексом Украины.

Наверх
Ограничения приобретения права собственности на земельный участок иностранными гражданами и лицами без гражданства

Существует три существенных ограничения приобретения права земельной собственности иностранными гражданами и лицами без гражданства, а именно: иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в соответствии с частью второй ст. 81 в случае:
• приобретение по договорам купли-продажи, дарования, мены и другим гражданско-правовым соглашениям;
• выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, что принадлежат им на праве собственности;
• принятие наследства.
Сравнение вышеприведенных случаев приобретения права собственности на земельные участки иностранными гражданами и лицами без гражданства с правовыми
основаниями их приобретения отечественными гражданами также свидетельствует об ограниченных возможностях первых (часть третья ст. 81 Земельного кодекса).
Ограничение приобретения права собственности на земельные участки предусмотрено также для иностранных юридических лиц. Так, согласно с частью второй ст. 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:
• в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;
• за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
Следовательно, приобретение иностранными юридическими лицами права собственности на земельные участки связаны с приобретением или необходимостью
размещения на соответствующих землях объектов недвижимости. Основания для приобретения земельных участков в собственность аналогичны основаниям, предусмотренным для иностранных граждан и лиц без гражданства.

Наверх
Что такое продажа с условиями отсрочки платежа?

При заключении договора купли-продажи недвижимости стороны имеют право выбрать любой порядок оплаты, в том числе и отсрочку платежа. Кроме того, данное право сторон прямо предусмотрено ст. 694 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), в которой указано, что договором купли-продажи может быть предусмотрена продажа товара в кредит с отсрочкой или с рассрочкой платежа. При таких условиях оплата товара осуществляет позднее, чем момент передачи самого товара. При этом стороны в договоре определяют срок, по истечению которого покупатель должен выполнить обязанность по оплате полученного товара (под понятием «товар» необходимо понимать, помимо прочего, и объекты недвижимости).
Кроме того, ст. 6 ГКУ предусматривается, что стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен актами гражданского законодательства, но отвечает общим принципам гражданского законодательства.
В договоре Стороны могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения на собственное усмотрение.

Наверх
Нотариальное удостоверение договора купли – продажи недвижимости в кредит (с отсрочкой платежа). Заверяют ли нотариусы такие договора?

Необходимо обратить внимание на следующее:
В соответствии со ст. 657 ГКУ, любой договор купли-продажи недвижимости (земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При несоблюдении сторонами договора требований Закона «О нотариате» в разделе удостоверение договора такой договор является ничтожным, т. е. не имеющим юридической силы и не порождающим тех прав и обязанностей, на установление которых он был направлен. При этом никаких дополнительных критериев, кроме самого предмета договора, для нотариального удостоверения и государственной регистрации договора купли-продажи законодатель не устанавливает.
Таким образом, такое условие договора купли-продажи недвижимости, как оплата с отсрочкой, не освобождает стороны от обязанности соблюдать требования ГКУ относительно формы данного вида договора: нотариального удостоверения и государственной регистрации договора.
Относительно наличия законных препятствий у нотариуса заверять договор купли-продажи с отсрочкой платежа, отметим следующее.
В соответствии со статьями 34, 54, 55 Закона Украины «О нотариате» одним из нотариальных действий является удостоверение (заверение) сделок, в том числе, сделок об отчуждении имущества.
Статьей 49 данного Закона установлен перечень оснований для отказа в осуществлении нотариальных действий. Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию.
Таким образом, если договор купли-продажи недвижимости заключен между сторонами, имеющими надлежащий объем дееспособности, нотариус не имеет права отказать в осуществлении данного нотариального действия.
В противном случае, безосновательный отказ в осуществлении нотариального действия (удостоверении договора) может быть обжалован в порядке, установленном
ст. 50 Закона Украины «О нотариате».

Наверх
Имеет ли право иностранный гражданин приобрести в собственность земельный участок под принадлежащим ему садовым домом?

Земельный участок должен иметь соответствующее целевое назначение, то есть под садовым домиком целевое назначение участка будет «для ведения садоводства». Земли для садоводства относятся к категории сельскохозяйственных земель.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что земли с/х назначения не могут передаваться в собственность иностранных граждан, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.

Таким образом, иностранный гражданин не может приобрести в собственность земельный участок для садоводства под принадлежащим ему садовым домиком.

Кроме того, в статье 35 Земельного кодекса Украины, которая регламентирует порядок использования земельных участков для садоводства прямо указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки для садоводства на условиях аренды.

Наверх
Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор аренды земли?

В соответствии со статьей 14 Закона Украины «Об аренде земли», договор аренды земли составляется в письменной форме, и по желанию одной из сторон может быть нотариально удостоверен.

Наверх
Какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи?
  1. паспорта сторон;
  2. документы, которые подтверждают право собственности продавца на имущество, которое отчуждается (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
  3. если документ о праве собственности свидетельствует о том, что одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный, то необходимо также разрешение органа опеки и попечительства;
  4. если квартира (дом) приобретены в совместном браке, то необходимо также письменное согласие супруга (ги) на отчуждение этой квартиры;
  5. справка из нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости;
  6. справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости.
Наверх
Как оформляется право собственности на объекты недвижимого имущества?

Оформление права собственности на объекты недвижимого имущества производятся с выдачей свидетельства о праве собственности. Свидетельство о праве собственности выдается:

а) местными органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления:

  • физическим лицам на вновь построенные, перестроенные или реконструированные объекты недвижимого имущества при наличии акта о праве собственности либо решения об отводе земельного участка для этой цели и при наличии акта государственной комиссии о принятии объекта и вводе его в эксплуатацию;
  • собственникам общих строений, которые на законных основаниях осуществили перестройку, пристройку, вследствие чего изменилась принадлежащая им доля. В тех случаях, когда собственник не соглашается на изменение доли добровольно, этот вопрос решается в судебном порядке;
  • членам жилищно-строительных, дачных, гаражных и других кооперативов, товариществ либо объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы;
  • физическим лицам, получившим в собственность недвижимое имущество предприятия, организации, учреждения, которые ликвидировались и некоторым другим.

б) государственными органами приватизации:

  • нанимателям квартир в государственном жилищном фонде, которые приватизировали их в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».
Наверх
Какие категории граждан имеют льготу по уплате госпошлины?

Плательщиками государственной пошлины на территории Украины являются физические и юридические лица за осуществление в их интересах действий и выдачу документов, которые имеют юридическое значение, уполномоченными на это органами.

В соответствии со ст.4 Декрета КМУ О государственной пошлине от уплаты государственной пошлины освобождаются следующие категории граждан:

  • истцы — рабочие и служащие — по искам о взыскании заработной платы и другими требованиями, которые вытекают из трудовых правоотношений; члены коллективных сельскохозяйственных предприятий, работники фермерских хозяйств — по искам против коллективных сельскохозяйственных предприятий, фермерских хозяйств об оплате труда и другими требованиями, связанными с трудовой деятельностью;
  • истцы — по искам, которые вытекают из авторского права, а также из права на открытие, изобретение, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, топографии интегральных микросхем, сорта растений и рационализаторские предложения;
  • граждане — из апелляционных жалоб и жалоб на решения, которые набрали законной силы, в спорах о расторжении брака;
  • истцы — по искам о возмещении убытков, причиненных увечьем или другим повреждением здоровья, а также смертью кормильца;
  • истцы — по искам о взыскании алиментов;
  • стороны — из споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданину незаконным осуждением, незаконным привлечением к уголовной ответственности, незаконным применением такой меры, как взятие под стражу, или незаконным наложением административного взыскания в виде ареста или исправительных работ, а также связанных с выплатой денежной компенсации, возвращение имущества или возмещение его стоимости гражданам, реабилитированным согласно Закону Украины «О реабилитации жертв политических репрессий на Украине»;
  • истцы — по искам о возмещении материального ущерба, причиненного преступлением;
  • граждане — за выдачу или засвидетельствование верности копий документов, необходимых для назначения и получения государственной помощи и пенсий, а также в делах опеки и усыновления (удочерения);
  • граждане, которые обратились в случаях, предусмотренных действующим законодательством, с заявлениями в суд относительно защиты прав и интересов других лиц, а также потребители — по искам, которые связаны с нарушением их прав;
  • граждане — за регистрацию рождения, смерти, усыновления (удочерения) и установление отцовства, за выдачу им свидетельств об изменении, дополнении и исправлении записей актов о рождении в случаях установления отцовства, усыновления (удочерения), а также в связи с ошибками, допущенными при регистрации актов гражданского состояния органами записи актов гражданского состояния;
  • граждане — за удостоверение их завещаний и договоров дарения имущества в пользу государства, а также в пользу государственных предприятий, учреждений и организаций;
  • граждане — за выдачу им свидетельств о праве на наследство:
    • на имущество лиц, которые погибли при защите СССР, и Украины, в связи с выполнением других государственных или общественных обязанностей или с выполнением обязанности гражданина относительно спасения жизни людей, охраны общественного порядка и борьбы с преступностью, охраны собственности граждан или коллективной или государственной собственности, а также лиц, которые погибли или умерли вследствие заболевания, связанного с Чернобыльской катастрофой;
    • на имущество лиц, реабилитированных в установленном порядке;
    • на жилой дом, пай в жилищно-строительном кооперативе, квартиру, которая принадлежала наследодателю на праве частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире на протяжении шести месяцев со дня смерти наследодателя;
    • на жилые дома в сельской местности при условии, что эти граждане постоянно будут проживать в этих домах и будут работать в сельской местности;
    • на вклады в учреждениях Сбербанка и в других кредитных учреждениях, на страховые суммы по договорам личного и имущественного страхования, облигации государственных займов и другие ценные бумаги, суммы заработной платы, авторское право, суммы авторского гонорара и вознаграждений за открытие, изобретение, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, топографии интегральных микросхем, сорта растений и рационализаторские предложения;
    • на имущество лиц фермерского хозяйства, если они являются членами этого хозяйства;
  • несовершеннолетние и военнослужащие — за выдачу им впервые паспорта гражданина Украины и несовершеннолетние — за выдачу им свидетельства о праве на наследство;
  • граждане, отнесенные первой и второй категорий пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
  • граждане, отнесенные к третьей категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, — которые постоянно проживают к отселению или самостоятельному переселению или постоянно работают на территории зон отчуждения, безусловного (обязательного) и гарантированного добровольного отселения, при условии, что они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне безусловного (обязательного) отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;
  • граждане, отнесенные к категории 4 потерпевших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают на территории зоны усиленного радиоэкологического контроля, при условии, которое по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше четырех лет;
  • инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизан), которые погибли или пропали бесследно, и приравненные к ним в установленном порядке лица;
  • инвалиды I и II группы;
  • граждане, которые изъявили желание выехать из территории, которая подверглась радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы, и владельцы этих домов и квартир;
  • граждане Украины — за выдачу дипломатических и служебных паспортов Украины и удостоверений личности моряка;
  • граждане Украины и лица, которые их сопровождают, — за выдачу им документа на право выезда за границу для лечения в связи с заболеванием, связанным с Чернобыльской катастрофой, а детям, которые потерпели от Чернобыльской катастрофы, также на оздоровление;
  • граждане Украины — за выдачу им документов на право выезда за границу, если выезд связан со смертью или посещением могил близких родственников, а также за выдачу документов о приглашении в Украину лиц в связи со смертью или тяжелой болезнью близких родственников;
  • иностранцы, которым Украина предоставила право убежища, и лица, приравненные к ним, члены их семей и их дети — за выдачу им документов на выезд за границу;
  • граждане Украины и иностранные граждане — за выдачу документов для въезда в Украину и выезда из Украины, если на условиях взаимности предусмотрено освобождения от уплаты государственной пошлины соответствующими международными соглашениями, заключенными между Украиной и другими государствами, а также гражданами других государств, которые выполняют функции почетных консулов Украины;
  • лица, которые не достигли 16-летнего возраста, — за выдачу им документа на выезд за границу;
  • гражданин — по иску о возмещение убытков, причиненных невозвращением в сроки, предусмотренные договорами или учредительными документами, денежных и имущественных взносов, которые были привлечены к акционерным обществам, банкам, кредитным учреждениям, доверительным обществам и другим юридическим лицам, которые привлекают средства и имущество граждан;
  • граждане — по искам, с которыми они обращаются в суд по делам, связанным с защитой прав и законных интересов при предоставлении психиатрической помощи;
  • граждане, владельцы земельных долей (паев), которым выделили в натуре (на местности) земельные участки, за удостоверение договоров мены земельных участков;
  • военнослужащие, военнообязанные и резервисты, которые призваны на учебные (или проверочные) и специальные собрания, проходят службу в военном резерве, — по искам, связанным с выполнением воинского долга.
Наверх
В каких случаях обязательна нотариальная форма сделки и каковы правовые последствия ее несоблюдения?

В соответствии с действующим законодательством обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • Договоры купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (ст. 657 ГК Украины);
  • Договоры дарения (ст. 719 ГК Украины) недвижимой вещи заключается, а также валютных ценностей на сумму, которая превышает пятидесятикратный размер необлагаемого налогом минимума доходов граждан (850 грн.);
  • Договор ренты (ст. 732 ГК Украины);
  • Договор пожизненного содержания (ухода) (ст. 745 ГК Украины);
  • Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и больше (ст. 793 ГК Украины);
  • Договор найма транспортного средства при участии физический лица (ст. 799 ГК Украины);
  • Договор ссуды транспортного средства, в котором хотя бы одной стороной является физический лицо (ст. 828 ГК Украины);
  • Договор управления недвижимым имуществом (ст. 1031 ГК Украины);
  • Договор об общей частичной собственности на земельный участок (ст. 88 ЗК Украины);
  • Соглашение о передаче права собственности на земельный участок в случае добровольного отказа владельца земли в пользу государства или территориальной общины (142 ЗК Украины);
  • Договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст. 27 Закона «О приватизации имущества государственных предприятий», ст. 25 Закона «О приватизации небольших государственных предприятий» (малая приватизация);
  • Доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы, а также на совершение действий в отношении предприятий, учреждений и организаций, за исключением случаев, когда законом или специальными правилами допускается иная форма доверенности (ст. 245 ГК Украины);
  • Договоры о залоге недвижимого имущества, космических объектов (ст. 13 Закона «О залоге»);
  • Договоры аренды недвижимого имущества, если сторонами такого договора являются физические лица (п. 9.1.4. ст. 9 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц»).

Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет за собой недействительность такой сделки. Каждая из сторон в таком случае обязана возвратить своему контрагенту все, полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен — возместить стоимость в деньгах.

Наверх
Какое недвижимое имущество подлежит специальной регистрации?

Приобретенную недвижимость собственник должен в установленном порядке зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями — бюро технической инвентаризации местных органов исполнительной власти (БТИ) на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества.

К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации относятся:

  • жилые дома (домовладения) размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;
  • нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;
  • встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);
  • квартиры в многоквартирных домах.

Относящиеся к названным выше объектам вспомогательные строения и сооружения регистрируются в составе этих объектов (п.15 Правил).

Государственной регистрации подлежат объекты, которые закончены строительством и приняты в эксплуатацию независимо от форм собственности и ведомственного подчинения.

Наверх
Как удостоверить сделку об отчуждении доли имущества в общей собственности?

В тех случаях, когда один из участников общей долевой собственности продает принадлежащую ему долю постороннему лицу, нотариус должен удостовериться в том, что продавец в письменной форме известил всех других участников общей долевой собственности (как граждан, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю третьему лицу, указав цену и другие условия, на которых продается квартира. Доказательством уведомления участников общей долевой собственности о продаже доли в общем имуществе может быть свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления продавца в порядке, предусмотренном ст. 84 Закона «О нотариате» или заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли имущества, которое продается. Не требует нотариального удостоверения заявление, если участники общей долевой собственности лично явятся к нотариусу и предъявят заявление об отказе от права преимущественной покупки.

При удостоверении договоров пожизненного содержания, дарения, мены доли имущества, выделенной по согласию совладельцев или по решению суда, а также в случае продажи части дома с публичных торгов данные правила не применяются.

Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления права преимущественной покупки или не осуществят этого права в течение одного месяца со дня получения сообщения о намерении продать долю общей собственности, нотариус имеет право удостоверить договор купли-продажи доли имущества в общей собственности. Этот договор может быть также удостоверен, если адрес других остальных собственников неизвестен. В подтверждение этого должен быть предоставлен документ соответствующего компетентного органа (справочной службы, адресного бюро и т. д.).

Наверх
Какие отличия между оформлением договора купли-продажи у частного нотариуса и государственного?

Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. В соответствии с Законом Украины «О нотариате» оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.

Наверх
Какие документы необходимы для покупки и продажи недвижимости юридическим лицом?

Прежде всего, необходимо предоставить устав юридического лица, в котором должно быть зафиксировано, что данное юридическое лицо имеет право осуществлять сделки с недвижимостью. Иногда процедура регистрации сделки с недвижимостью зависит от организационно-правовой формы юридического лица — при коллективной форме собственности уставом может быть предусмотрено наличие решения общего собрания учредителей с согласием на осуществление данной операции. Кроме того, необходим документ, подтверждающий полномочия лица, которое представляет фирму в сделке купли-продажи (устав, доверенность, договор поручения и т.д.).

Юридическое лицо может произвести плату за объект недвижимости в пользу частного лица, выдав, например, последнему ссуду на приобретение недвижимости.

Наверх
Равны ли между собой государственные нотариальные конторы, например Первая и Двадцатая?
Все государственные нотариальные конторы равны между собой.
Наверх
Какую стоимость Вы рекомендуете указывать в договоре купли-продажи?

Мы всегда рекомендуем в ДКП указывать реальную стоимость. Это надежный способ минимизировать финансовые риски.

Наверх
Как можно обезопасить себя в случае, когда покупают квартиру, в стоимость которой входит мебель?

Мы бы рекомендовали Вам составить опись имущества, которое предполагается передать Вам после подписания ДКП. В день оформления ДКП Вы с продавцом проводите осмотр квартиры и имущества, согласно описи, и составляете Акт приема-передачи имущества. Данный документ подписывается Вами и продавцом.

Наверх
Возможен ли безналичный расчет за квартиру?

Да. Возможен при согласии на это продавца квартиры.

Наверх
Имеет ли право юридическое лицо продать, передать в аренду земельный участок, право на который подтверждается государственным актом на право постоянного пользования? Кто может получить земельный участок в постоянное пользование?

Согласно статьи 92 ЗКУ право постоянного пользования земельным участком — это право владения и пользования земельным участком без установленного срока.

Таким образом, право постоянного пользования земельным участком не подразумевает права распоряжения им, соответственно передать в аренду земельный участок (т.е. распорядиться им) постоянный пользователь не может. Право распоряжения таким земельным участком остается за соответствующим органом местного самоуправления (радой) или органом государственной власти (администрацией).

Приобрести право постоянного пользования земельным участком в соответствии с указанной статьей могут государственные и коммунальные предприятия, учреждения, организации, а также общественные организации инвалидов.

Наверх
Можно ли купить квартиру, которая заложена в банке?

Можно. Обычно, в таких случаях, сделка проходит в банке, где происходит погашение кредита, одновременно нотариус снимает запрет на отчуждение и удостоверяет договор купли-продажи.

Наверх
Почему нотариус при удостоверении договора Купли-продажи (покупке недвижимости) требует согласие супруга?

Согласно Семейного Кодекса Ст.60, имущество приобретенное супругами во время зарегистрированного брака, принадлежит супругам на правах общей совместной собственности.

Наверх
С какого момента наступает право собственности на приобретенный объект недвижимости?

Покупатель приобретает право собственности после нотариального удостоверения договора Купли-продажи и государственной регистрации в реестре правовых действий (правочин).

Наверх
Как можно приобрести квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Кроме основного пакета документов для этого действия необходимо предоставить «Разрешение органа опеки и попечительства» на покупку объекта по конкретному адресу и согласие обоих родителей несовершеннолетнего ребенка.

Наверх
Как юридически правильно заключить договор аренды на земельный участок?

Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

  1. объект аренды (местоположение и размер земельного участка);
  2. срок действия договора аренды;
  3. арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
  4. условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
  5. условия сохранения состояния объекта аренды;
  6. условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
  7. условия возвращения земельного участка арендодателю;
  8. существующие ограничения (отягощение) относительно использования земельного участка;
  9. определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожение объекта аренды или его части;
  10. ответственность сторон.

При отсутствии какого-либо существенного условия, договор не имеет юридической силы, и не будет принят для государственной регистрации и нотариального удостоверения.

По согласию сторон в договоре аренды земли могут отмечаться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проводка мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды, и т.п.

Неотъемлемой частью договора аренды земли есть:

  • план или схема земельного участка, который передается в аренду;
  • кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;
  • акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
  • акт приемки-передачи объекта аренды;
  • проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных этим Законом.

В случае если договором аренды земли предполагается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение относительно возмещения арендатору расходов на такие мероприятия.

Необходимые документы:

  1. документ, на основании которого выдан государственный акт на земельный участок;
  2. государственный акт о праве собственности (или о праве постоянного пользования) на земельный участок;
  3. документы, которые идентифицируют стороны сделки;
  4. документы, которые подтверждают полномочия сторон сделки.

Необходимые платежи при нотариальном удостоверении Договора аренды земельного участка:

  1. госпошлина 0.01% от экспертной оценки земельного участка;
  2. госпошлина 1% в том случае, если нет экспертной оценки, но не менее чем 1(один) необлагаемый налогами минимум.
Наверх

Количество просмотров: 2294

Новостройки Харькова


Russian English French German Italian Polish Ukrainian
ПРОДАЖА
ПОКУПКА
РАССЕЛЕНИЕ
АРЕНДА


(057)752-93-03
067-574-39-26
099-02-64-64-2

Курсы наличного обмена на сегодня